Kent M. Swig, Presedintele Swig Equities, LLC: Ascensiune continua in domeniu
Kent M. Swig, Presedintele Swig Equities, LLC: Ascensiune Verticala Fara Limite!
La Forbes Business Bridges 2025, Kent M. Swig a avut ocazia sa prezinte o viziune importanta asupra pieței imobiliare din New York, propunand transformarea „air rights” în capital pentru dezvoltatorii din domeniul locuințelor. Acesta a subliniat ca rezilienta este caracteristica principala a orasului si, in mod special, a segmentului rezidential. „Reziliența New Yorkului este profundă și puternică, în ansamblu”, a afirmat el. „Dacă ar trebui să aleg cel mai rezistent sector pe termen lung, acesta ar fi cel rezidențial.”
In contextul actual al piței imobiliare, Swig a observat ca, în ciuda unei perioade favorabile pentru segmentul comercial ultra-high-end, adevărata forta provine din zona locuințelor. Cererea persistenta si continuala depaseste oferta, ceea ce sustine acest sector. „New York are aproximativ 8,3 milioane de locuitori și în jur de 3,1 milioane de unități de locuit”, a mentionat el. Dintre acestea, aproximativ 1,4 milioane sunt apartamente de închiriat, iar restul sunt proprietăți de vânzare. Orașul dispune de circa 278.000 de condominii și 376.000 de co-op-uri.”
Swig a continuat sa sublinieze ca exista un deficit major in oferta de locuinte. „Cu doar 278.000 de condominii – dintre care 114.000 în Manhattan –, oferta este extrem de limitată. Atât timp cât populația rămâne stabilă sau crește, piața va continua să fie strânsă. Așadar, da, segmentul rezidențial arată foarte bine.”
Cu toate acestea, el a mentionat ca cyclicalitatea pietei imobiliare nu poate fi ignorata. „Locuințele din gama de unu-trei milioane de dolari resimt o încetinire a tranzacțiilor din cauza dobânzilor mai mari. Asta împinge tot mai mulți oameni spre piața de închirieri. Fie nu dispun de avansul necesar, fie nu își pot permite costurile actuale ale creditării. Cu toate acestea, pe ansamblu, segmentul rezidențial rămâne unul foarte solid.”
Un alt subiect de interes pentru Swig este nevoia de locuințe accesibile. El a propus o soluție care ar putea răspunde acestei provocări. „Aș analiza coridoarele urbane mai largi, cum ar fi Queens Boulevard, care are o densitate relativ scăzută în prezent. Permite-i un FAR (floor area ratio) de 15:1 sau 20:1. Nimeni nu e obligat să construiască, dar dacă alegi să o faci, impune ca 50% din ce ridici să fie locuințe accesibile. Vei vedea imediat dezvoltare.”
Monetizarea drepturilor de aer
Un alt aspect important pe care Kent M. Swig l-a abordat este potentialul neexploatat al drepturilor de aer (air rights). „Poate că orașul nu are bani, dar are un activ: aerul de deasupra lui. Tratează acel aer ca pe o bancă. (…) Monetizează drepturile de aer pentru dezvoltatorii care construiesc de-a lungul bulevardelor mari, capabile să suporte creșterea urbană.”
Swig considera ca aceasta abordare nu implica costuri pentru oras, ci creeaza valoare dintr-o resursa subutilizata. El propune ca 50% din noile locuințe sa fie accesibile, pentru a se asigura că dezvoltarea urbană răspunde nevoilor comunității. „Oferă stimulente și dezvoltarea va urma.”
Riscuri de polarizare in New York
In concluzie, Kent M. Swig a avertizat ca, fără politici adecvate, New Yorkul riscă să devină un oraș polarizat. „Probabil că deja suntem pe jumătate în acel punct”, a comentat el, subliniind că orașul ar putea fi împărțit între foarte bogați și foarte săraci, cu puțin spațiu între ei. Aceasta polarizare nu este doar o problemă de imagine, ci poate afecta stabilitatea socială și economică a orașului.”
Prin urmare, propunerile lui Swig de a transforma drepturile de aer în capital si de a asigura construirea de locuinte accesibile sunt nu doar strategii de dezvoltare, ci si solutii viabile pentru a preveni deteriorarea coeziunii sociale în New York. Iar aceste idei sunt esențiale pentru a menține piața imobiliară din New York pe o traiectorie sustenabilă și echitabilă.
5 principii esentiale pentru dezvoltarea imobiliară
- Adoptarea unui model de dezvoltare care prioritizează locuințele accesibile.
- Monetizarea drepturilor de aer pentru a sprijini dezvoltarea urbană.
- Analizarea densității urbane pentru a valorifica potențialul neexploatat.
- Crearea de stimulente pentru dezvoltatori pentru a asigura o oferta diversificata de locuinte.
- Promovarea rezilienței în sectorul rezidential prin planificare strategică.
Impactul drepturilor de aer asupra dezvoltarii urbane
Utilizarea drepturilor de aer poate avea un rol semnificativ în transformarea peisajului urban prin dezvoltarea unor cartiere mai dense și mai accesibile. Aceasta abordare poate stimula nu doar cresterea economica, ci si imbunatatirea calitatii vietii locuitorilor.”
Concluzie
Deciziile pe care le iau dezvoltatorii de astăzi vor afecta nu doar piața imobiliară de mâine, ci și structura socială a orașului. Kent M. Swig, Presedintele Swig Equities, LLC: Ascensiune Verticala Fara Limite!, este un exemplu de leadership inovator în domeniu, având o viziune pe termen lung care cuprinde atât oportunitățile, cât și provocările ce stau în fața orașului New York.
