Bob Knakal, Presedinte & CEO BKREA: Ce trebuie sa stii despre piata imobiliara din New York!

Bob Knakal, presedinte si CEO al BKREA, este un broker cunoscut pe piata imobiliara din New York, avand experienta in vanzarea de proprietati catre investitori din 72 de tari. Acesta a observat transformarea ciclurilor economice, a politicilor publice si a fluxurilor globale de capital de-a lungul ultimelor decade. Analizand piata imobiliara newyorkeza, Knakal subliniaza faptul ca, desi rezilienta conteaza, politicile publice o pot eroda mai repede decat economia.

Knakal a declarat: „Vând proprietăți de investiții aici, în New York, și am vândut clădiri investitorilor din 72 de țări. Este o piață extrem de internațională.” Cu toate acestea, a observat o schimbare semnificativa in profilul investitional al orasului in ultimii sase-sapte ani, accentuata de transformarea segmentului rezidential, majoritatea cladirilor fiind apartamente. Acest segment, conform lui Knakal, a fost complet modificat recent.

Schimbarile din Politica Imobiliara

Knakal mentioneaza ca deciziile autoritatilor au fost dăunătoare pentru dezvoltarea pieței. „În loc să stimuleze dezvoltarea de noi locuințe, au ales să confiste controlul asupra pieței și să limiteze libertatea proprietarilor. Rezultatul? Investitorii tradiționali din segmentul rezidențial au fost alungați din piața newyorkeză.”

Migrarea capitalului a fost stimulată de anunțurile politice din 2018, urmate de reformele din 2019. Istoric, „randamentele pentru clădirile rezidențiale din New York erau cu 150-200 de puncte de bază mai mici decât în restul țării. Dar, când capitalul newyorkez a început să se mute în Florida, Tennessee, Texas și Arizona, randamentele acolo au scăzut, iar cele din New York au crescut, până în punctul în care, în pandemie, raportul s-a inversat.”

Astăzi, doar 10-15% dintre investitorii rezidențiali mai achiziționează property-uri în New York. Aceștia, adesea, sunt investitori care „dublează sau triplează miza”, deoarece au intrat prea târziu în diversificare și nu au altă opțiune decât să rămână implicați decat sa astepte o schimbare radicală.

Intrarea Noilor Investitori

O nouă generație de investitori a intrat pe piata, provenind din locuri precum Nashville. Acesti investitori, obisnuiti cu randamente de 7-8%, s-au adaptat si acum cumpara in New York la 5-6%, crezând că înțeleg reglementările privind chiria. Aceasta schimbare reflectă o adaptabilitate a pieței imobiliare în fața noilor provocări.

Paradoxul Accesibilității

Knakal subliniază un paradox major legat de accesibilitatea locuințelor în New York. Deși politicienii afirmă că doresc un oraș mai accesibil, măsurile implementate au dus, în general, la creșterea costurilor. „Oferta este limitată. Nu se adaugă locuințe noi; dimpotrivă, unele sunt retrase de pe piață.” Acest aspect a determinat o scădere semnificativă a valorilor clădirilor cu chirii reglementate, care au scăzut cu 50-75%.

Creșterea Apartamentelor de pe Piața Liberă

Contrar acestei scăderi, apartamentele de pe piața liberă ajung la niveluri-record. „Nu cred că există multe clădiri noi în oraș care să se închirieze cu mult sub 1.000 de dolari pe metru pătrat, iar unele ajung la peste 1.600 de dolari.” Bob Knakal puncteaza similitudinile cu piata imobiliara din Romania, afirmand: „Apartamentele din România se vând cu aproximativ 1.600 de dolari pe metru pătrat, adică același preț pe care noi îl plătim pentru chirie, în New York. Este fascinant.”

Perspectivele Pieței Imobiliare

Concluzia pe care o trage Bob Knakal este că nu există un singur New York, ci mai multe piețe coexistente, fiecare cu dinamici proprii. „E o perioadă cum n-am mai trăit până acum. Unele sectoare performează excelent și cresc, în timp ce altele merg prost și scad. Nu poți picta piața cu o singură pensulă. Trebuie analizată sector cu sector.” Aceste observații subliniază natura complexă a pieței imobiliare din New York și provocările pe care le întâmpină investitorii și dezvoltatorii.